互联网看多了，大家总觉得，全北京买房者，都是像咱们一样，全城视野看房、选房，并且对卖房者而言，也有无数的其他区域的人过来买房。 很遗憾地告诉你，北京二手房市场是一个严重依赖刚需的区域性市场，无论市场有多差，二手房成交量单月过万套，没什么难度。 不像一手房可以铺天盖地宣传，吸引很多远道而来的购房者看房、买房，大部分的二手房买房者，根本不看什么自媒体、什么互联网大V，他就是要买到他熟悉的“三公里之内”。 所以你会发现一个奇特的现象，月成交1万套的时候，所有自媒体房产团队，二手房几乎没有任何成交；1.2万套，勉强有零星成交；上到1.5万套后，互联网这种房产团队，成交量才会大增。 所以北京二手房的内核，还是“三公里现象”，这是二手房成交的基本盘，你不能指望大范围跨区域买房者，去一个不熟悉的地方买房。 换个视角，比如一个刚需学区家庭，就算他知道上地学区不错，但如果他熟悉的范围是北二环，那他最后大概率还是会选德胜、月坛，或者就近的和平里，充其量顺便看看万柳，他几乎不会接受上地，反之同理。 我说这个，是想告诉大家，对于每个板块的基本盘，没那么容易动摇，特别是头部学区，北京的确是上学的人越来越少了，但不是没了，当一个区域的房价，特别是刚需性头部学区房，价格降到一定程度且上学通路反而越来越好的情况下，它会自然回到应有的价格上的。 比如前段时间，上地补跌的时候，有人认为柳浪家园这种回迁房，或海淀北部某些新房对上地造成了巨大的影响，我一直对这种观点保持审慎的态度。 上地东里、马连洼北路一号是正统上地实验学区，这是1.1；而回迁这边是上地学片，这是1。别看细微不同，但是对刚需家长来说，意义非凡。 学片内各种1的回迁房，不会对上地东西里、马北1号这种1.1构成结构性的影响，上地之前猛跌一阵，是因为更早之前跌得少，它属于是补跌。 当然上地只是拿出来举例，如果你能掌握到这里的精髓，就再也不会被某些降智言论影响的，动不动就“谁谁谁又背刺哪哪哪了”，这都是为了卖几套不好卖的新房博主，故意给你虚构成在同一个角斗场里，这当然是不对的。 但现在看无论对于刚需、小刚改、上车、甚至积分落户，找一个带电梯、总价300万左右、有地铁、房龄在20年附近甚至以内，但凡是通勤1小时内的家庭，要不要顺便看看这几个小次新？ 而往往低总价，面对的最大难题不是极高品质，而是通勤时间，他们当然知道300万可以在北六环附近买到新房，但他们实在通勤折腾不起。 结合三公里现象和角斗场原则，可以让我们更清醒地看待市场，你可以把北京刚需看作一棵大树，它的根部已经扎得足够深，大风来时，树叶会掉，甚至风更大的时候，根部也会跟着晃一晃。 总有人想“掀桌子”，想把它不认可的大树连根拔起，这是不成熟的，更是不客观的，房产初学者往往会犯这样的常识性错误，慢慢地，随着买房中吃的亏越来越多，你就妥协了…… 我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。