作为保利发展在北京布局的旗舰项目，该项目由央企保利发展（持股70%）与国企北京建工地产（持股30%）联合开发，2024年7月以89.01亿元总价摘得地块，彼时市场对该板块的预期最高可达9万元/平方米，一度被视为海淀北部新城的标杆之作。 然而，现实很残酷。自2025年1月开盘至今约14个月，该项目销售业绩持续低迷，多次降价促销引发老业主强烈不满，产品规划调整更是将前期购房业主置于被动境地。 从取证批次来看，项目分为东、西两区开发。东区于2025年1月率先取证，目前累计网签216套，均价约8.52万元/平方米；西区于2025年4月取证，截至目前零网签，去化形势极为严峻。 值得关注的是，项目主力的120平方米以上大户型产品网签率仅为7.3%，这在海淀在售项目中极为罕见。通常而言，改善型大户型因单价总价较高，去化速度本就慢于刚需产品，但7.3%的去化率意味着每卖出13套房源中仅有1套为大户型，显示出市场对该项目改善型产品的接受度极低。 有业主在人民网领导留言板反映，其于2025年2月底以236万元购入该项目房屋，仅过了不到半年，开发商便再次大幅降价促销，使其遭受严重资产缩水。该业主认为开发商缺乏价格保护机制，多次降价行为严重损害了老业主的合法权益。 针对业主投诉，海淀区房管局回复称，商品住房销售价格实行市场调节价，由企业根据市场情况自主定价，开发企业降价销售行为不构成违法违规。这一回复虽然从政策层面为开发商“解了围”，但却难以平息老业主的不满情绪。 此次规划调整主要发生在西区别墅区。调整后，西区房源数量增加、户型面积缩小、全部调整为正南正北朝向。这一变化意味着：前期以较高价格购买东区产品的业主，不仅遭遇了降价损失，如今还面临着新产品“更优但更便宜”的尴尬处境。 东区业主对此表达了强烈不满。有业主在投诉中指出，西区调规后房源增加、户型变小、居住舒适度提升，对先期购房的东区业主明显不公平。开发商此举有“收割完老客户再割新客户”之嫌。 面对舆论压力，开发商随后推出了补偿方案：向东区老业主提供25万元车库优惠券，或20年车位租赁优惠券，以及三折购买仓储的优惠。然而，这一补偿方案并未能完全平息业主怒火。有业主直言，车库优惠券“看着实惠，实则是绑定消费”，实际价值有限。 有业主反映，项目会所地砖存在视觉杂乱问题，担心存在安全隐患。另有业主指出，部分楼栋外立面施工工艺粗糙，与开发商宣称的“高端定位”不符。 针对业主关于会所地砖的投诉，海淀区住房和城乡建设委员会回复称，所涉地砖材料已进行进场监理报验和复试报告，符合国家相关标准和规范要求。 保利建工嘉华天珺所在的海淀永丰板块，近年来已成为北京新房市场的热点区域。区域内聚集了多个改善型项目，竞争态势激烈。 与同板块竞品相比，保利建工嘉华天珺的去化速度明显偏慢。业内人士分析认为，该项目去化困难主要有以下几方面原因： 一是定价偏高。9万元/平方米的销售指导价在海淀北部新城并无明显竞争优势，周边二手房价格已出现明显回调，新房价格承压。 对于项目销售困境，保利发展北京公司总经理李红亮曾在内部会议上表示，嘉华天珺项目面临的市场环境确实复杂，公司正在积极调整销售策略，加大去化力度。然而，14个月过去，销售数据并未出现明显好转。 北京建工地产董事长潘捷此前在接受媒体采访时表示，建工地产与保利发展的合作项目均按计划推进，对于市场反馈的问题，公司高度重视并将持续优化产品和服务。 值得注意的是，保利建工嘉华天珺是保利发展目前在北京货值最大的项目。该项目总货值跨越百亿元，如今去化率不足两成，意味着仍有跨越80亿元的房源待售。对于保利而言，如何破解去化难题，不仅关系到单个项目的成败，更直接影响其在北京市场的整体业绩表现。 有分析师指出，当前北京新房市场整体承压，购房者观望情绪浓厚。像嘉华天珺这类高价地项目，只有在价格、产品、营销等方面拿出足够的诚意，才能重新赢得市场认可。否则，高库存带来的资金压力将持续考验开发商的运营能力。